高度关注：中央年内第四次警示房地产泡沫

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年内中央四提抑资产泡沫，再次点名房地产

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中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平12月21日下午主持召开中央财经领导小组第十四次会议，研究“十三五”规划纲要确定的165项重大工程项目进展和解决好人民群众普遍关心的突出问题等工作。在房地产方面，本次会议提出，规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫，是实现住有所居的重大民生工程。

这是今年以来，中央第四次提及资产泡沫相关问题。此前三次分别为：7月26日，中央政治局会议提出“抑制资产泡沫”，尽管没有明确指房地产泡沫，但众所周知，这是指房地产；10月28日再次提及“注重抑制资产泡沫”；前不久刚刚闭幕的中央经济工作会议，将“促进房地产市场平稳健康发展”列为明年四项重点工作之一，提出“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。”这应该是中央层面第一次直接提到房地产泡沫。

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市场变化引政府关注，未来政策重心有向防风险、抑制资产泡沫倾斜

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这一次，房地产被作为“人民群众普遍关心的突出问题”在中财小组会议上提出，而去年中财小组会议提到房地产，主题是“去库存”，短短一年，主题突变，很显然和房地产市场基本面的变化有很大关系。考虑到中央财经领导小组在中国经济宏观政策上的特殊地位，在岁末再次提及“抑制房地产泡沫”，而且站在民生的角度，这几乎意味着，高层对今年以来房价的上涨是不认同的，直接将之定性为“泡沫”，这对于明年的房地产市场以及房价的走势具有极其重要的影响。

我们认为，未来的政策将愈加精细化。会议提出抑制房地产泡沫，这基本说明，中央不能接受房价的过快上涨。但是中央又得防止市场的大起大落，表明未来中央调控政策精细化程度会越来越高，来确保房价在箱体内保持震荡。

另外，高层不排除适时推出有针对性的调控政策。近年来流向房地产和产能过剩的工业企业等非生产性部门的债务规模越来越大，导致资产投资回报率下降。房地产的风险点一方面体现在居民购房的杠杆率在提升；另一方面，一些房地产企业拿地积极，给了房地产市场一个非常强的高价拉升信号。而价格攀升给居民购房造成恐慌心理，在此过程中会加剧对杠杆的依赖。除了正规的银行贷款之外，房产中介及其他影子银行信贷也积极为购房者提供信贷。虽然监管层禁止房地产开发商使用银行贷款缴纳土地出让金，但据一些媒体报道，开发商利用影子银行信贷、发债来支付土地出让金的情况可能较为普遍，因此需要适时推出有针对性的调控政策。

总的看来，去杠杆方面，宏观上管住货币，微观上支持自住，政府将会打击投资性需求，在交易端口增加限制，不排除会继续收紧限购限贷政策。

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明年市场走势及企业应对

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对于2017年的中国房地产市场的趋势，预计可能出台有针对性的信贷政策，市场整体将呈调整态势。因为本轮房价上升的主要原因是信贷的宽松，若信贷方面被严格控制，整个房地产市场将会承受较大的压力。

在这样的情况下，银行贷款将会对购房者以及开发商更加谨慎，我们将会看到一些开发商出现资产流动问题。一些实力相对薄弱的开发商可能会寻求一些合作伙伴，以解决资金短缺问题。因此开发商中可能会出现合并整合现象，然而总体上对于市场来看这并不是一件坏事。

当前，企业应保持对市场、对政策的敬畏之心，未来一年内企业或将面临较严峻的政策环境，一方面是限购限贷政策的打压，另一方面是政府对土地供应的增加。因此，当前企业应以“去化为主、现金为王”的方式降低企业运营的风险。

总之，没有只涨不跌的市场，市场的调整如期而至。对于开发商来说，这既是威胁又是机会。预计2017年将会出现适合的投资机会，企业的投资量和城市区域选择将会决定企业在市场中五到十年的格局。

 （本文来源：每日经济新闻、戴德梁行公众号、亿翰智库公众号等）